Le detrazioni per la ristrutturazione di casa permettono di recuperare dall’IRPEF una parte delle spese sostenute per i lavori. La percentuale dipende dall’anno in cui paghi e dall’uso dell’immobile: conta se è la tua abitazione principale. Il limite di spesa vale per unità immobiliare e la detrazione si divide in dieci anni. Qui raccolgo regole, documenti e passaggi pratici, partendo dalle schede dell’Agenzia delle Entrate. Il progetto c’entra più di quanto sembri, perché la detrazione segue la categoria dell’intervento.
Detrazioni per la ristrutturazione di casa: quanto spetta
La regola generale sta nell’articolo 16-bis del TUIR, il testo unico delle imposte sui redditi. Le leggi di bilancio degli ultimi anni hanno però fissato aliquote e limiti diversi, anno per anno. La scheda dell’Agenzia delle Entrate riassume il quadro in vigore.
Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione è del 50% sull’abitazione principale e del 36% negli altri casi. Il limite è di 96.000 euro per unità immobiliare. Per le spese del 2027 le aliquote scendono al 36% e al 30%, con lo stesso limite. La detrazione si ripartisce sempre in dieci quote annuali di pari importo.
| Anno in cui paghi | Abitazione principale | Altri casi | Limite di spesa per unità |
|---|---|---|---|
| 2026 | 50% | 36% | 96.000 euro |
| 2027 | 36% | 30% | 96.000 euro |
| Dal 2028 al 2033 | 30% | 30% | 48.000 euro |
Le aliquote dal 2028 sono quelle previste oggi dalla guida fiscale dell’Agenzia: una nuova legge di bilancio può cambiarle. Vale il criterio di cassa. Una spesa pagata con bonifico si considera sostenuta il giorno in cui dai l’ordine di pagamento alla banca.
Per la detrazione conta il giorno in cui paghi, non quello in cui finiscono i lavori.
Abitazione principale: quando spetta l’aliquota più alta
L’aliquota maggiorata richiede due condizioni. La prima riguarda chi paga. All’inizio dei lavori devi essere proprietario, nudo proprietario o titolare di un diritto reale come usufrutto, uso o abitazione. Il familiare convivente, l’inquilino e il comodatario possono detrarre, ma con l’aliquota più bassa.
La seconda condizione riguarda l’immobile. Deve essere l’abitazione principale, cioè quella in cui tu o i tuoi familiari dimorate abitualmente. Secondo la circolare dell’Agenzia n. 8 del 2025, basta che lo diventi al termine dei lavori. È il caso tipico di chi compra una casa, la ristruttura e poi ci va a vivere. La maggiorazione vale anche per i lavori sulle sole pertinenze dell’abitazione principale.
Il limite di 96.000 euro riguarda l’unità immobiliare, non la persona. Se più persone pagano i lavori della stessa casa, il limite si divide tra loro. Per i redditi oltre 75.000 euro c’è un vincolo in più. L’articolo 16-ter del TUIR fissa un tetto complessivo alle detrazioni, e nel calcolo entrano anche le rate dei bonus edilizi.
Quali lavori danno diritto alla detrazione
Sulle singole abitazioni la detrazione spetta per tre categorie di intervento del Testo unico dell’edilizia. Sono la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia. La manutenzione ordinaria, come la sola tinteggiatura, è agevolata solo sulle parti comuni dei condomini.
C’è però un principio utile da conoscere. Quando un intervento di manutenzione straordinaria richiede anche lavori di finitura, questi seguono la categoria superiore. Le opere di pittura che completano lo spostamento di un tramezzo, per esempio, rientrano nell’intervento principale. La categoria dell’intervento decide anche il titolo edilizio, CILA o SCIA, che l’Agenzia chiede di conservare tra i documenti.
Restano fuori gli edifici produttivi, commerciali e direzionali. Dal 2025 non sono più agevolate le caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. Se l’abitazione è usata anche per un’attività commerciale o professionale, la detrazione spetta ridotta della metà. Per le stesse spese non si possono poi sommare il bonus ristrutturazioni e le detrazioni per la riqualificazione energetica: va scelto uno dei due.
Le spese che si possono detrarre, parcella compresa
Oltre al costo dei lavori, la guida fiscale dell’Agenzia delle Entrate ammette in detrazione altre voci collegate all’intervento:
- la progettazione e le altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;
- l’acquisto dei materiali;
- la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
- perizie e sopralluoghi;
- IVA, imposta di bollo e diritti pagati per autorizzazioni e comunicazioni di inizio lavori;
- gli oneri di urbanizzazione.
Non sono detraibili, invece, il trasloco e la custodia dei mobili durante i lavori. La parcella dell’architetto rientra quindi tra le spese agevolabili. Va pagata con le stesse regole dei lavori, con bonifico che riporta la partita IVA del professionista.
Le spese tecniche seguono le stesse regole dei lavori: stesso bonifico, stessa documentazione.
Come pagare e quali documenti conservare
Il pagamento va fatto con bonifico bancario o postale. Nel bonifico devono comparire la causale, il codice fiscale di chi detrae e la partita IVA o il codice fiscale di chi riceve il pagamento. La banca applica una ritenuta d’acconto dell’11% a carico dell’impresa che incassa. Gli importi versati al Comune, come oneri e diritti, non richiedono il bonifico.
Per i lavori di importo complessivo superiore a 70.000 euro serve un’attenzione in più. L’atto di affidamento deve indicare che i lavori sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile. Nella dichiarazione dei redditi vanno indicati i dati catastali dell’immobile. Il resto si conserva e si esibisce su richiesta.
| Documento | Quando serve |
|---|---|
| Titolo edilizio (CILA, SCIA o permesso) | Se l’intervento lo richiede; altrimenti una dichiarazione sostitutiva con la data di inizio dei lavori |
| Fatture e ricevute dei bonifici | Sempre |
| Comunicazione all’ASL prima dei lavori | Se le norme sulla sicurezza dei cantieri prevedono la notifica preliminare |
| Domanda di accatastamento | Per immobili non ancora censiti |
| Ricevute IMU | Se l’imposta è dovuta |
| Consenso del possessore | Se i lavori li esegue un detentore diverso dai familiari conviventi |
| Comunicazione all’ENEA | Per gli interventi con risparmio energetico, entro 90 giorni dalla fine dei lavori |
La comunicazione all’ENEA in ritardo non fa perdere la detrazione, come chiarito dall’Agenzia. Conviene comunque inviarla nei tempi.
Il progetto e le detrazioni per la ristrutturazione di casa
Nel mio lavoro le detrazioni non sono un capitolo a parte. La categoria dell’intervento si decide in progetto, e da lì discendono il titolo edilizio e l’agevolazione. Un computo metrico ordinato aiuta a leggere le voci di spesa e a programmare i pagamenti per fasi. La verifica fiscale finale resta compito del commercialista o del CAF.
Lo studio si occupa di ristrutturazione di case a Brescia e provincia, dalle pratiche comunali alla direzione lavori. In questo percorso i documenti che la detrazione richiede si preparano insieme al progetto, non alla fine.
Domande frequenti
Quanto si detrae per una ristrutturazione nel 2026?
Per le spese pagate nel 2026 la detrazione è del 50% se l’intervento riguarda l’abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale. Negli altri casi è del 36%. In entrambi i casi il limite è di 96.000 euro per unità immobiliare, con la detrazione ripartita in dieci quote annuali.
Cosa cambia per le spese pagate nel 2027?
Le aliquote scendono: 36% per l’abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale, 30% negli altri casi. Il limite di spesa resta di 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 2028 al 2033 la guida dell’Agenzia indica il 30% su un limite di 48.000 euro, salvo nuove leggi.
Si può detrarre la ristrutturazione di una seconda casa?
Sì, se è un immobile residenziale e l’intervento rientra tra quelli agevolati. Per le spese del 2026 l’aliquota è del 36%, perché la maggiorazione al 50% vale solo per l’abitazione principale. Il limite resta di 96.000 euro per unità immobiliare, con la stessa ripartizione in dieci quote annuali.
Serve la comunicazione all’ASL per la detrazione?
Solo in alcuni casi. L’Agenzia delle Entrate la richiede prima dell’inizio dei lavori, con raccomandata A.R., quando le norme sulla sicurezza dei cantieri prevedono la notifica preliminare. Se la notifica non è obbligatoria, la comunicazione non serve. La verifica va fatta con chi si occupa della sicurezza del cantiere.
